01 | 老年化加剧
需要更多能够满足老年人的房产
中国人口的老龄化程度正在加速加深。2017年，全国人口中60周岁及以上人口24090万人，占总人口的17.3%，其中65周岁及以上人口15831万人，占总人口的11.4%。60周岁以上人口和65周岁以上人口都比上年增加了0.6个百分点。预计到2020年，老年人口达到2.48亿，老龄化水平达到17.17%，其中80岁以上老年人口将达到3067万人；2025年，六十岁以上人口将达到3亿，成为超老年型国家。
随着老年人数量的不断增加，老年人需要更多的适合养老、医疗以及精神赡养等功能的居住生活场所，老年人对于满足需求的房产需求和购买力是巨大的，因此，适老化设计是养老地产重要环节。
02 | 适老化设计
是一种设计理念，更是一种敬老情怀
科学研究表明，老年人在生理方面产生了一些变化，因此对居住的房屋、设施及环境产生了许多特定的需求。针对每个项目而言，国家关于适老化设计的相关标准必须参照，但更重要的是根据老年人的生理特点设计出更符合项目定位的独特亮点。适老化设计不光是设计技术，其实更应该是一种关爱老年人生活的情怀！
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老年人视觉特征与居住环境障碍 |
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视觉特征 |
居住中常见障碍 |
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低 视 觉 能 力 |
形象分辨能力降低 |
难以分辨小的物体，如：文字、按键、按钮等 |
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色彩分辨能力降低 |
难以分辨深色和微弱色差的环境 |
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对光亮突变的适应力减弱 |
视觉明适应和暗适应能力下降 |
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老年人触觉、味觉、嗅觉特征与居住环境障碍 |
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触觉、味觉、嗅觉特征 |
居住中常见障碍 |
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触觉退化 |
对温度变化的感知能力下降 |
对烫物瞬间感知弱，端送食物和热水时容易烫伤 |
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对疼痛的感知能力减弱 |
容易磕碰受伤，且受伤后不能及时察觉，耽误医治 |
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嗅觉退化 |
对气味的感知能力减弱 |
难以察觉有害气体的味道，如煤气泄漏等 |
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老年人运动系统与居住环境障碍 |
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运动系统特征 |
居住中常见障碍 |
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肢体灵活性降低 |
抬腿、弯腰、下蹲等动作困难 |
上下楼梯费力，易被低矮高差绊倒，如厕、穿鞋等动作困难， |
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肌肉力量下降 |
握力、旋转力、拉力减弱 |
使用沉重的推拉门窗时较为困难，难于抓握球形的把手 |
03 | 适老化设计
首先要符合国家规范，其次要顺应时代发展
对于适老化设计，国家有相应详细的规范，我们首先要保证符合国家规范，同时随着“医养结合”、“智慧养老”等新业态的发展，我们在适老化设计时也要紧跟时代的进步。
总的来看，适老化设计要考虑以下三个方面：（1）建筑的适老化设计。（2）环境的适老化设计。（3）智慧养老的适老化设计。
养老社区的设计，在物业形态的配比上，有纯正的对老人的护理程度较高的老年公寓、也有护理程度略低的老人住宅、也有与子女合住的户型、也包括全龄社区。在设计上要根据物业形态的不同侧重点更有针对性。
除此以外还有适度性，现在很多养老项目是由社会资本在做，必须考虑自身的盈利和使用者的价格承受能力。我们在设计时采取局部突破和重点优化，将钱花在刀刃上，不能完全照搬外国的经验，也不能对规范僵化理解。对适度性的精准把握，是一家成熟的、有经验的做老年地产的设计企业与其他设计企业最大的区别。
在健康中国的大战略下，以“养老、养生、养颜”为主打的康养产业成为时代的风口，盛方咨询可以帮助政府做好区域康养旅游发展规划，帮助企业做好康养项目规划，让地产插上康养产业的翅膀。
附 | 日本养老院
适老化设计值得借鉴的18个细节
日本有“银发之国”之称，是当今世界老龄化程度最高、最快、最严重的国家之一。日本的养老产业日趋精细化、严谨化、多样化、成为世界养老产业的领头羊和学习榜样。
床的高度不能太高或太低，以40-50cm为宜，便于老人上下床；若老年人使用轮椅，床面高度则需要与轮椅坐面高度齐平。其次床垫不易过软，以免老年人起身困难。另外，还可以在床边设置扶手，便于老人起身时借力。
2.湿度
室内湿度是在生活中易察觉但是不易被重视的部分，老人对室内湿度的变化尤其敏感，胸闷、皮肤瘙痒或感冒等都是由于室内湿度环境长期不当引起的。
比如，夏天梅雨季节，室内湿度70%以上，就会潮湿闷热，容易滋生真菌、螨虫等。
冬天湿度在40%以下，室内窗户结露，空气混浊，流感易发生， 容易引发皮肤干燥、静电等。
四季最适宜的湿度应保持在50-70%。所以，日本养老院通常会使用除湿器或加湿器。但要注意的是，冬季加湿器不宜过多，以免细菌繁殖，影响呼吸道。
3.地暖
对于居住在寒冷地区的老人，地暖是很实用的。冬天时冷空气是在膝盖以下的，对比热风往下加热的方式，安全地暖的舒适度是最好的。
●地暖从脚以下部分发热，能够源源不断温暖到腰部以上；
●不需要燃烧即可取暖，无气味、无风；
●空气不易干燥，减少对皮肤和咽喉的伤害；
●由地板发热，不占用收纳空间；
●主流的是水暖和电热暖：两者差别不大，水暖可以多房间使用，范围广，成本低；电热的则适合快速加热的小房间，多间成本较高。
4.电器、插座及开关位置
开关和插座位置，也是需要注意的重点。一般家庭开关的高度是120厘米，但对于老年人就高了。可将高度稍微降低到90~100厘米左右，同时要避免电器线出现在地上引发绊倒等危险。
5.过道、扶手
三分之一65岁或以上的年长者会有跌倒的风险，年龄越大，风险越高。所以，过道、家具空间的宽度需要满足780mm以上，便于老人移动，若有轮椅则应在800mm以上。尤其走廊及拐角处需设定水平扶手。
根据调查采样评价结果，直径35mm的圆形扶手最人性化。扶手直径太宽难以把握，太细会给人不安的感觉。根据实验者95%手指的厚度分布数据：扶手和墙壁的间距=手指直径*1.5（安全率）≈38mm。
6.无障碍地面
日本养老院摒弃高低差或门槛石的存在，选择只有上吊轨的推拉门。
台阶的设计，则采取过渡段的方式。
7.防滑地砖、地板
厨房及卫生间有水的地方需要防滑材质的地砖或地板。另外，抗污也很重要，可减少打扫负担。
日本养老院对地板的选择看重：环保、防滑（尤其不要打蜡的类型）、质软（避免硬度过高，摔倒受伤）、隔音、地暖功能、耐划（比如轮椅滚动）等。
8.家具高度及防护处理
日本养老住宅设计注重避免高空收纳、椅子过矮且没有扶手等问题。椅子或沙发要稳固，座面高度以老年人上身与大腿能呈垂直角度为宜，座面若过深，建议放座垫来改善。另外，要有椅背与扶手，以协助老人起身。家具边缘要加装防护垫，防止老年人碰撞到突出硬角或尖锐边缘。
9.室内照明
正常房间的照明，老年人需要的亮度为50-250lx（勒克斯，光照度的单位）；读书看报时，需600~1500lx。
日本老年住宅在灯饰上选择使用智能吸顶灯和足元灯（夜间照明灯）。智能吸顶灯的特点是：具有小夜灯功能，可用遥控器控制，且寿命较长，避免需要爬高更换。
足元灯可以避免老人夜起时，室内黑暗影响行走。
10.浴室安全
日本养老住宅对于浴室的设计也是很讲究的。
浴室门
可直接进入浴室时，门宽需在75cm以上；当进入还需迂回时，门开尺寸至少80cm以上；洗浴过道容身处亦需大于80cm；且进入浴室路上不能有障碍。进入后，要在墙上设置可直接抓取的扶手，高度在70~80cm为宜。
浴室空间
淋浴空间宽度至少在80cm以上，这样才能容纳轮椅或者淋浴椅的空间；当老人需要介护者帮忙洗浴时，所需宽度要在1米以上， 深度1.6米以上。
防滑
为浴缸内外放置防滑垫，防止老人不小心滑倒、或摔倒。
浴室内安装扶手，放置淋浴坐椅，浴缸内也配防滑小凳，避免老人坐下难起身。
浴缸
传统浴缸常见的深度大约是60-65厘米。老人横跨进出很容易打破身体平衡。当进出抬起脚达到腰高，老人会增加跌倒的风险。地面到浴缸边缘高度为350~450mm是最容易出入的，深度约500毫米左右。
坐式淋浴器
如果担心老人进出浴缸时摔倒，可选择坐式淋浴器。雾浴蒸汽能在短时间内使全身体温提高，老人坐在座椅上便可轻松清洗。与浴缸相比，坐式淋浴器节约了约三分之一的水量，尤其适合心脏病患者。
恒温水龙头
淋浴时，如果家人或邻居同时用水，冷热水的压力变化，经常导致水温一会儿冷，一会儿热。恒温龙头能够更好地控制水温，彻底解决水温忽冷忽热的现象。
室温
寒冷的冬季，由于室内外温度急剧变化，容易有脑梗塞和脑溢血等危险状况。特别是浴室、卫生间、脱衣室等地。选择地暖或暖风机预先提温，可以使浴室温度差消除，这是非常重要的！
11.厕所安全
安装扶手
老人如厕时间较长，久坐会使得腿脚无力，马桶旁安装扶手能帮助老人站立时省很多力，也增加安全感。大家都知道，起身的时候，手的力气要支撑整个身体，而借助顺手处的扶手则省力许多。通过测试，扶手的位置应设定在离马桶15~30mm的墙壁上。
传统马桶
传统马桶较低，老人站立起较费力，可以用辅高坐垫来增加5cm马桶的高度。另外，马桶两侧的把手使老人如厕时有支力点。
智能马桶
智能马桶适合有肠胃、便秘等问题的人群。不仅能通过便圈加热，消除冬天如厕冰冷感；而且清洁卫生，更有利于健康。
厕纸位置
厕纸的位置同样重要。厕纸如果离身体太近，则需要身体扭转向一侧；厕纸如果离身体太远，身体需要前倾去才能碰触，易发生摔倒。
12.厨房安全
橱柜
根据老人身高，重新定义厨房高度：市面上比较认可的柜台合适高度为“身高÷2＋5~10”cm。台面低了容易增加弯腰时的负荷，台面高了站着烹饪容易产生肩膀疲劳。另外，能坐下来工作的厨房装修也是非常值得推荐的。若为腿脚不便需坐轮椅的老人设计，操作台根据使用者腿部情况高度+18cm=约73~85厘米左右。
厨具
如果使用燃气器具，最好带有安全装置，可以免于忘记关闭火时的危险。还要注意有无煤气泄漏等潜在危险。老人在面临失火的情况下，应急能力不比年轻人。选择一款好的电磁炉，可脱离明火的危险。
橱柜五金
橱房吊柜推荐使用升降类五金，减少踮起脚时平衡不当引发的危险，收纳应满足手方便拿取的设计。
抽拉水龙头
普通抽拉龙头对于水槽内部清洗能够更加方便，减少操作负担。泡沫出水方式能够提高洗污能力，节水的同时减少洁净的劳累。
洗碗机
洗碗机在发达国家家庭占有率高达70%-80%。中国人饮食喜欢煎炒，清洗碗筷的强度大，时间久。洗碗机能有效减轻老年人劳动负担。
13.洗漱台安全
可站立老人：老人站立时，80cm是化妆柜的舒适高度，可以减少腰部的负担，水也不容易流向肘部而滴落。深度空间需要达到60cm，这样的空间站或者坐都恰好。
坐轮椅老人：为坐轮椅的老人设计化妆台空间，首先要确保下方拥有足够的空间，化妆柜的高度可以设定在65cm左右。
台盆及水龙头设计则需要讲究尺寸：1. 水龙头把手容易接触的深度约30cm左右；2. 接触到水流的深度约30cm左右（出水向外倾斜）；3. 手插入的容纳空间需水龙头吐水高度在10cm以上。
14.上下楼层通行安全
日本养老住宅注重设置无障碍电梯，及报警系统、扶手等设备。
15.扫地机器人
老人年纪大了，干点活容易腰酸背痛，若指导得当，扫地机器人能给老人提供相当大的便利。
16.晾晒
拿晾衣杆逐件衣服向上挂晒是较为吃力的，落地挂衣架又比较占地方。所以，日式养老住宅通常会选择安置可以升降的晾衣杆等。
17.色彩搭配
颜色不仅能提升空间效果，还能改变人的心情和生理状况。运用色彩组合，能够最大限度地利用颜色效果，来创造老人舒适的住宅环境。比如：“米色”是最接近皮肤色及剥开树皮里的木肌色，最易使人感觉放松，很多布类沙发、榻榻米多用于此。日式养老住宅则较少使用黯淡色。
18.宠物的卫生安全
宠物大多时候能成为老年人的生活伴侣，给予老人精神慰藉。因此，日式养老院也为宠物设计健康舒适的家居环境。